Не
секрет, что сегодня купить квартиру в собственность может далеко не
каждый. Да и те, кто может, очень сильно задумываются: рынок жилья
эконом-класса в явном кризисе, заявления агентств недвижимости и банков
ни у кого доверия не вызывают: все понимаю, что никто не будет рубить
сук, на котором сидит.
Рынок элитного жилья - другое дело,
однако вложение в такое жилье относится к другой категории людей, чем
та, проблемы которой я рассматриваю, и является скорее инвестицией, чем
решением насущных жилищных проблем.
Ипотека, за которую так
цепляются банки, публикуя массу сфабрикованных отзывов "довольных
сограждан", - это развод покруче, чем в ОАО МММ. Купить в кредит
квартиру на пике цен недвижимости - это крайне глупый ход.
Наш человек всегда отличался чрезмерной доверчивостью, однако и на этот раз он наступает на те же грабли.
Но
в самое последнее время банкам не хватает даже такой доверчивости
сограждан: при высокой доходности инвестиций в недвижимость еще можно
было подумать об ипотеке, но сегодня даже необразованный человек
понимает, что выплаченные проценты по кредиту ему уже не скомпенсирует
никакой рост цен.
Сами агентства и банки боятся снижения цен как
огня: это ознаменует начало продажи инвестиционных квартир. По правде
сказать, серьезное понижение цен началось еще в начале года: если
учесть нашу совсем не маленькую инфляцию.
Психологически цены
на недвижимость вроде бы "удерживают" взятую планку - реально же
квартиры довольно быстрыми темпами обесцениваются.
Невыгодность
приобретения жилья в собственность становится очевидной, простой
человек начинает рассматривать варианты аренды квартиры. Агентства и
банки прекрасно это понимают, поэтому ими поставлена задача: стоимость
аренды должна быть такой, чтобы покупка квартиры при всей своей
нелепости была выгоднее, чем аренда.
Как известно, сложно
арендовать хорошую однокомнатную квартиру в Москве за сумму, меньшую
чем 20000. Но средняя зарплата в Москве - 24000. Однокомнатная квартира
снимается для одного-двух человек - будем считать для двух.
Итак,
48000 совокупный доход. Из них 40% на аренду жилья? Не много ли? Для
квартиросъемщика - уже много, но задача агентств и банков - "задушить"
рынок аренды и оживить за счет этого рынок "ипотеки".
Поэтому стоимость аренды будет еще больше... если мы не научимся себя правильно вести.
Что же приводит к повышению цен на рынке аренды недвижимости?
1.
Условия агентов. "Комиссия" агенту выплачивается в момент вселения в
квартиру в процентах от стоимости месячной аренды (обычно от 50% до
100%). В результате агенту невыгодно сдавать дешевую квартиру. Скорее,
он договорится с владельцем квартиры выставить бОльшую цену, чем
заявленную вначале, при этом никогда не будет отстаивать интересы
квартиросъемщика.
2. Схема работы агентов с дешевыми квартирами.
Когда
агент звонит Вам, он чаще всего даже не представляет, какую квартиру он
предлагает (например, общую площадь квартиры не знает почти никто. А
Вас устроит прихожия 1,5м2?). Вечером он, может быть, поедет с Вами на
осмотр квартиры. Но не только с Вами. Туда приедет еще человек 10, и их
будут по очереди запускать в квартиру.
Кто первый скажет "хочу" и будет готов внести залог от 3 до 5 тыс.р. - тот и "победил". Нормально?
Хорошо еще, что после осмотра не устраивают аукцион. Но в любом случае Вас фактически лишают выбора.
3.
Поведение квартиросъемщика. Наш человек очень ленивый. Ему не хочется
составлять подробное объявление, ему не хочется искать, ему не хочется
торговаться, ему просто нужна квартира. За 15 000. Ну хорошо, за 16. Ну
ладно, за 18. "А правда, я не найду квартиру дешевле 20?". Ну хорошо,
за 20. Снято.
Вообще, историй про то, как "разводят" нашего
брата во всех странах мира - масса. Купить в Китае какую-нибудь местную
долларовую подделку за 200 у.е. - это известный и неоднократно
повторяющийся случай для российского туриста. Покупаем всё по первой
названной цене.
У меня был случай, когда одна женщина скинула стоимость аренды однушки после полуминуты разговора сразу на 2000...
К чему приводит такая ситуация?
1.
Создается нездоровый ажиотаж. Нездоровый ажиотаж - это когда клиент
согласен снять квартиру, даже не осмотренную агентом и не имея
достаточной информации о квартире. Когда десяток клиентов едет смотреть
квартиру вместе с агентом. Когда съем квартиры производится фактически
по условиям "аукциона" при насильно ограниченном выборе.
Банкам выгодно, когда невыгодно арендовать квартиру, а выгоднее взять ипотеку.
3.
И самое неочевидное и неприятное: через пару месяцев Вам либо придется
перезаключать договор на менее выгодных условиях, либо заняться поиском
новой "дешевой" квартиры: цены вырастут настолько, что владельцу будет
проще оплатить Вам все издержки по расторжению договора и пересдать
квартиру.
Что делать? Предлагаю свои рекоммендации потенциальным квартиросъемщикам:
Как вести себя на рынке аренды жилья правильно.
1.
Предлагайте агенту фиксированный размер оплаты его услуг (от 20 000) -
можно это делать прямо в объявлении. Попробуйте переманить агента на
свою сторону, разрушайте зависимость агентской "комиссии" от стоимости
сдаваемого жилья. Пока агентства не очень любят данный подход, но даже
информационная "атака" уже приносит свои плоды.
2. В объявлении
указывайте четкие требования к квартире. Не ограничивайтесь коротким
перечнем. Пишите всё - тогда разговор с диспетчерами агентств,
уточняющих сведения, будет короче, а после этого Вас уже не будут
донимать бестолковыми звонками.
3. Отказывайтесь от не очень
подходящих вариантов. Делайте это смело и без сомнений. Каждое Ваше
"сомнение" - повод повысить цену для другого звонящего.
4.
Торгуйтесь. Если торгуется один из тысячи - у него ничего не получится:
квартиру, которую он не снимет за предлагаемую цену, снимет любой
другой из этой тысячи. Если торгуется каждый из этой тысячи - у
продавца мало шансов настоять на своём.
Торгуйтесь, не дайте себе "впарить" втридорога. Уважайте себя, черт возьми!:)
5.
Высчитывайте стоимость аренды исходя из средней заработной платы по
Москве. Если сейчас 24 000 - значит, стоимость аренды хорошей однушки
на 1-2 человек не должна быть выше 12 000. Какой бы эта однушка не была.
Сегодня
можно снять однушку после ремонта в хорошем районе (не на самой
окраине) рядом с метро (менее 10 минут пешком) за 15 500-16 500. ЭТО
РЕАЛЬНО. Главное, стоять на своём. Уважайте себя и свой труд!
Категория: Мои статьи | Добавил: akni (17.01.2008)
| Автор: Фомин Александр Алексеевич
