По мнению экспертов, одновременно на рынок аренды оказывают серьезное
влияние сразу несколько факторов. Причем некоторые из них толкают рынок
вверх, другие же – вниз. Из-за чего баланс спроса и предложения, а
также стоимость аренды колеблется, как маятник. Особенно хорошо это
видно на рынке аренды Санкт-Петербурга.
Отметим, что рынок
аренды в Питере возник очень давно. Собственно говоря, в начале XX века
Петербург застраивался в основном как город доходных домов. Жильцы в
подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов,
квартир, комнат, углов, коек. Накануне революции лишь 4% горожан
(высших государственных служащих империи) имели недвижимую
собственность в городе. Что же касается факторов повышения и снижения
цен аренды сегодня, то эксперты насчитывают их шесть.
Фактор первый: сезонность
Один
из всплесков спроса традиционно приходится на сентябрь, когда
начинается деловой сезон и новый учебный год, а сотрудники фирм,
командировочные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную крышу
над головой: «К сентябрю ценники вырастают на 30%», — констатирует
Марина Приказчикова, руководитель отела аренды квартир компании
«Итака». Постепенно к зиме спрос на съемное жилье снижается, а в дни
празднования Нового года переживает новый взлет, а следовательно —
повышение цен на аренду. «Перед Новым годом, как всегда, был ажиотаж, —
рассказывает Инга Сорокина, менеджер отдела аренды квартир агентства
«Невский Проспект». — С 26 декабря цены сильно выросли, особенно на
посуточную аренду – с $40-50 за 1-квартиру в сутки до $80-90». После
Нового года цены плавно пошли вниз: «Корректировка цен наблюдается, но
не очень большая, — уточняет Марина Приказчикова, — на 5-10%».
Как
рассказывает Инга Сорокина, если в спальных районах города сегодня еще
можно найти квартиру за $35 в сутки, то квартира у Московского вокзала
будет стоит уже порядка $50. Вообще, однокомнатную квартиру в центре
Петербурга сейчас реально арендовать за 1000-2000 руб. в сутки (в
среднем — компромиссные 1500 рублей). Как отмечает Наталья Калинина,
представитель компании «Абас», "Сейчас занято менее 50% квартир,
предназначенных для посуточной аренды". Такая ситуация, как правило,
сохраняется до весны, когда в город, создавая спрос на съемное жилье,
тянутся туристы.
Фактор второй: туризм
Посещение
Петербурга и осмотр его достопримечательностей — занятие, любимое как
россиянами, так и иностранцами. Потому неудивительно, что предложение в
сегменте краткосрочной аренды ориентируется как раз на этот контингент
клиентов и считается самой доходной областью рынка аренды. Летом, а
особенно в период белых ночей, в гостиницах Петербурга цены возрастают
в два и более раз. Мало того, даже по такой цене мест, скорее всего,
будет не найти. На этом фоне посуточная аренда квартир становится еще
более привлекательной для туристов – как благодаря сравнительно низким
расценкам, так и в силу удобного расположения апартаментов (большинство
квартир, сдающихся посуточно, находится в историческом центре города).
Вообще, по оценке участников рынка, в летние месяцы на рынок посуточной
аренды квартир в Петербурге поступает порядка 15-20 тыс. квартир.
Фактор третий: месторасположение
На
рынке краткосрочной аренды квартир объекты в центре ценятся на порядок
выше квартир, расположенных в спальных районах. Многие компании,
работающие в этом сегменте рынка, из-за низкого спроса на спальные
районы ими просто не занимаются. Ну а самые высокие расценки, по
традиции, в Центральном районе. И с приближением к "золотому
треугольнику" (район Исаакиевской и Дворцовой площадей) они
стремительно возрастают. Далее по стоимости жилья идут по убывающей
Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Приморский, Московский
районы. "В районе Садовой улицы и Сенной площади мы сейчас сдаем
квартиры по $700 в месяц", — рассказывает Инга Сорокина. –
"Двухкомнатную квартиру на Фонтанке мы сдали недавно за $850. Аренда
квартир в центре в 2006 году не слишком подорожала, а вот в спальных
районах произошел более заметный рост цен. Если в начале года «однушку»
в спальном районе можно было снять за 8000-8500 руб., то концу года
ставки выросли до 12000 рублей". Ну а самая низкая стоимость аренды
квартир в городе наблюдается в Красногвардейском, Красносельском,
Фрунзенском районах ($350-400 в месяц).
Фактор четвертый: комфорт
Если
квартиры эконом-класса сдаются с минимальным набором удобств (может
отсутствовать мебель и телефон), то более комфортабельное жилье,
разумеется, достается съемщику в отремонтированном виде, оборудованное
бытовой техникой и обставленное мебелью. Что касается предпочтений
арендатора, стоит отметить, что наличие телефона сегодня стало не столь
важным — есть сотовая связь. Куда более необходимы, например,
стиральные машины. «Посудомоечные машины пока не так востребованы
(особенно при посуточной аренде), а вот стиральные машины пользуются
спросом», — подтверждает Ульяна Оленская, менеджер компании
«ПетербургРент». Впрочем, и цена при наличии стиральной машины может
оказаться на $50-100 выше, чем без нее.
Фактор пятый: буксующая ипотека
Сложности,
возникающие с ипотекой, продиктованные как быстрым ростом цен на
квартиры, так и сложностью получения кредита, побуждают людей
рассматривать аренду как весомого конкурента покупке по ипотечному
кредиту. В самом деле, если аренда однокомнатной квартиры обходится в
$350-500 (в зависимости от района и комфортности), то ежемесячные
выплаты по ипотеке за такое же жилье достигают $1000-1500 в месяц. При
этом нет необходимости накапливать первоначальный взнос и собирать
справки для банка.
Фактор шестой: конкуренция
Количество
квартир, сдаваемых в Петербурге в аренду, с каждым годом увеличивается.
К настоящему моменту участники рынка оценивают объем предложения в 250
тыс. квартир. Причем, что характерно, доходность от аренды постепенно
снижается, самыми быстрыми темпами — в секторе 3-комнатных квартир.
Так, в начале прошлого года доходность здесь была на уровне 10-11%, а
сейчас опустилась до 6%. Что касается "двушек", здесь прибыльность
уменьшилась за год с 10% до 7%, а в секторе однокомнатных квартир — с
9% до 7%. «Я думаю, что в 2007г. продолжится тенденция к уменьшению
доходности рынка сдачи квартир в аренду, а также снижение арендных
ставок, — считает Ульяна Оленская. – При этом владельцы квартир будут
стараться улучшать их качество – как за счет ремонта, так и за счет
установки бытовой техники. Холодильник и телевизор перестают быть
необходимым сервисным минимумом. Конкуренция пойдет нашему рынку только
на пользу».
Категория: Мои статьи | Добавил: akni (17.01.2008)
| Автор: Фомин Александр Алексеевич